법원 부동산 경매와 권리 분석이란? / 말소기준권리란?

 

법원 부동산 경매 좋은 물건 찾는 법, 권리 분석이란?

 

지난 글에서는 간략한 경매 절차와 대법원에서 제공하는 법원경매정보 사이트에서 경매 물건을 검색하는 방법을 알아보았습니다. 지난 글을 확인하실 분들은 글 하단의 링크를 통해 확인 가능합니다.  자! 일단, 검색해서 물건을 찾는 것까지는 매우 쉽습니다.  이제는 그 경매 물건의 권리 분석을 해야할 차례입니다.

 

공인중개 사무소가 아닌 법원 경매를 통해 부동산을 매수하려는 것은 경매로 나오는 부동산의 가격이 시세에 비해 훨씬 저렴하기 때문입니다. 하지만 경매로 부동산을 취득했다가 오히려 손해를 보는 경우가 있습니다. 이런 경우 대부분이 권리 분석을 제대로 하지 않고 섣불리 낙찰받았기 때문입니다. 따라서 경매 물건의 권리 분석은 매우 중요하고 핵심적인 과정입니다. 

 

▶ 부동산 경매 권리 분석이란?  한 마디로 축약해서 말한다면, 이 경매 물건을 낙찰받아 소유권을 이전받을 때, 내가 손해를 보지 않도록, 나의 소유권을 제외한 다른 권리가 없을지 확인하는 과정이라고 보시면 됩니다. 보통의 경우 낙찰자는 자신이 매각대금을 완납하고 소유권이 이전되면 모든 과정이 완료된다고 생각합니다. 하지만, 만약 낙찰자가 인수해야할 권리가 남아 있었다면 낙찰자가 그것을 이행해야 합니다.

 

그러면 낙찰자가 인수해야할 권리가 있는지 없는지 어떻게 판단해야할까요? 어느 법원에서 게시한 매각물건명세서를 ▶ 예로 들어보겠습니다. 이 물건은 청담동에 위치한 고급 아파트로 감정가가 43억원이었으나, 입찰자가 없어 계속 유찰을 거듭하다가 최근에는 최저매각가격이 14억까지 떨어졌습니다.  

부동산 경매 권리 분석 매각물건 명세서 비고란

매각물건명세서의 비고란에 표시된 내용에 따르면 전세권을 매수인이 인수하는 것으로 되어 있습니다. 매각물건명세서에 보니, 전세 보증금이 35억으로 되어 있습니다. 이 매각물건명세서로 분명히 알 수 있는 점은 인수해야 할 권리에 전세권이 있다는 점입니다. 즉 낙찰받은 후에, 임차인이 전세기간 만료로 보증금 반환을 요구하면 그 보증금의 1원도 본 적 없는 낙찰자가 그 보증금 35억원을 반환해야 한다는 뜻입니다. 이 물건이 왜 계속 유찰되었는지 이제 이유를 아시겠죠? 

 

하지만 매각물건명세서 상에 인수 권리가 표시되어 있지 않은 물건이라고 해서 아무 위험이 없다고 할 수는 없습니다.예를 들어 한 아파트는 감정가는 7억원이었습니다만, 최근 1회 유찰되어 5억 대로 떨어졌습니다. 이 물건의 경우 인수해야할 권리가 매각물건명세서 상에 별도로 표시되어 있지는 않았으나, 확정일자를 받은 임차인이 경매 신청 채권자입니다. 등기부 상에 표시된 권리자는 아니지만 대항력 있는 임차인으로서 경매를 통해 전액을 변제받지 못한다면, 낙찰자가 그 남은 금액을 지급하여야 할 수 있습니다. 

 

이처럼 살펴보았듯이, 좋은 물건을 낙찰받는 것이 능사가 아닙니다. 좋은 물건이란 결국 낙찰자가 인수하여야 할 권리가 없는 깨끗한 물건이라 할 수 있겠습니다. 그렇다면 권리 분석에 필요한 용어들을 알아보겠습니다.

 

 

 

법원 부동산 경매 용어/말소기준 권리란?

 

▶ 말소기준권리란 부동산이 경매로 매각되거나 할 때, 소멸될지 인수될지의 기준이 되는 권리라고 보시면 됩니다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 집합건물전세권(경매 신청했거나 배당요구시), 경매개시등기 등이 있으며, 등기부상에서 가장 먼저 있는 것을 말소기준등기로 봅니다. 이는 선순위 채권을 보호하기 위한 목적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸시키는 것이 보통입니다. 하지만 후순위 권리 중에서도 유치권, 지상권, 분묘기지권 등의 권리는 예외가 있으니 유의하셔야 합니다.  또 말소기준등기보다 앞선 임차인이 있다면 대항력 있는 임차인으로 보고, 낙찰자가 그 권리를 인수하여야 합니다.

초보자를 위한 법원 부동산 경매, 입찰부터 낙찰까지 경매 과정은?

법원 부동산 경매 방법 및 절차는?/대법원 법원경매정보 매물 찾는 법?

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