전세보증보험이란? 전세권설정이란? 차이점 알아보기/확정일자 효력!

보증금 돌려받는 법

전세 또는 전월세는 한국에서 가장 흔한 주택 임대 형태입니다. 그만큼 보증금으로 골치를 앓는 분들도 많습니다.

그래서 이번 포스팅에서는 내 소중한 보증금을 지키는 방법에 대하여 이야기해 보겠습니다.

내 보증금을 지키려면 1.이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 하고,

2. 전세보증금반환보증보험 가입 이 두가지는 꼭 기억하세요.

 

이사 당일 전입신고하고 확정일자를 받을 것, 확정일자 효력은?

 

확정일자가 중요하다는 것에 대해서는 많이 들어보셨을텐데요. 세상에서 확정일자가 얼마나 중요한지 가장 잘 알고 있을 사람은, 아마도 보증금을 잃은 임차인일 것입니다.  만약 내가 전세살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때, 내가 전입신고만 했고, 확정일자를 받아두지 않았다면, 나중에 전세금을 받지 못하거나 일부만 받게될 수도 있습니다. 최악의 경우 매각 이후에 보증금도 못받고 집에서 쫓겨나야 할 수도 있습니다. 

 

내가 임차인으로 행사할 수 있는 권리를 최소한으로 보장받게 할 수 있는 권리에는 대항력과 우선변제권이 있습니다. 집 주인이 바뀌더라도, 내 전세집에서 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리를 대항력이라고 보시면 됩니다.  경매되어 매각대금을 배당할 시에도 다른 채권자들에 우선해서 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 합니다. 다만,  다가구주택이라서 다른 소액임차인이 있거나, 선순위 근저당이 있을 시에는 순위에서 밀릴 수 있습니다. 그러니 애초에 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부와 권리관계를 잘 살피셔서 근저당이 큰 주택은 피하셔야 합니다.  

 

▶ 대항력 있는 임차인으로서, 내 거주권을 보장받고, 보증금도 지키고자 한다면, 반드시 이 두 가지는 명심하셔야 합니다. 첫째, 이사 당일 계약서를 가지고 주민센터에 가셔야 합니다. 둘째, 주민센터에 전입신고를 하시면서 확정일자를 받아 계약서를 잘 보관하셔야 합니다. 

 

전세권 설정과 전세보증보험 비교하기!

전세권 설정은 등기상에 내가 전세를 살고 있는 임차인입니다라고 표시를 하는 것입니다. 그리고 최근에 각광받고 있는 전세보증금반환보증보험은 사고 시 보험회사에서 내 보증금을 반환해주는 보험상품입니다. 두 가지 모두 내 권리를 지키기 위한 것이지만, 두가지 모두 할 수는 없습니다. 전세권 설정이 되어 있으면 전세보증금반환보증보험에는 가입할 수 없습니다. 그러니 두 가지 중 어떤 것이 나은지 살펴봐야겠죠?

 

▶ 전세권 설정은 등기상에 내 권리를 명시하는 것이므로, 확정일자를 받는 것과 별다르지 않을 수 있지만, 그 효력의 발생 시기에서 차이가 있습니다. 확정일자를 5월 2일에 받았다면, 그 효력은 다음날 0시부터 발생하지만, 전세권 설정의 효력은 당일부터 발생합니다. 만약 집주인이 내가 전입신고하러 간 사이에 은행에 대출을 받게 된다면, 은행이 선순위가 되는 셈입니다. 그러면 전세권 설정이 더 낫겠구나 싶겠지만, 전세권 설정은 확정일자와는 달리 집주인의 동의가 필요합니다. 은행대출을 최대한 땡기려는 임대인이라면 당연히 동의해주기 어려울 것이고요. 비용면에서도 확정일자는 주민센터에 고작 몇백원만 내면 도장찍어주고 끝이지만, 전세권 설정 등기는 그 금액에 따라 수수료가 달라지는데, 보통 수십만원 정도 합니다. 이렇게만 보면 전세권 설정보다는 확정일자를 하고말지 싶겠지만, 사람에 따라서 전입신고를 할 수 없는 사정이 있는 경우가 있습니다. 그런 경우에는 전세권 설정도 대안이 될 수 있겠죠. 

 

▶ 전세권 설정이 확정일자에 비해서 더 나은 점은 보증금을 돌려받지 못했을 때, 소송없이 경매신청을 할 수 있다는 점입니다. 확정일자를 받았다고 할 지라도, 내 보증금반환채권에 기하여 바로 경매신청을 할 수는 없습니다. 먼저 소송을 해야하고 승소한 후 확정을 받아 집행력 있는 판결 정본을 만들어야 경매신청을 할 수 있습니다. 하지만 최근에는 전세권 설정 등기를 하는 사람이 극히 드물어졌는데요. 바로 전세보증금반환보증보험이 등장했기 때문입니다.

 

 

 

전세보증금반환보증보험

 

전세보증금반환보증보험이란 내 보증금을 돌려받지 못할 때, 보험회사가 집 주인 대신 내 보증금을 지급해 주는 보험 상품을 말합니다. 보통 십만원 대에서 삼사십만원대의 보험료를 내고 억대의 보증금을 지킬 수 있습니다. 서울보증보험과 HUG에 보험상품이 나와 있으니, 자세히 비교해보고 자신에게 가장 유리한 상품을 선택하시면 됩니다.

 

전세권 설정이 되어 있으면, 해지해야 보험 가입이 가능합니다. 만약 다른 선순위 채권이 있으면 보험 가입이 거절될 수도 있습니다. 중도에 집주인이 바뀌거나, 집이 경매에 넘어가게 되더라도 보증금이 보호 가능합니다. 전세권 설정 등기를 한 후 보증금을 돌려받고자 경매나 배당을 신청하더라도 돈을 돌려받을 수 있을지 불분명하고, 받는 데에도 오랜 시간이 걸리는 데 반해, 전세보증금반환보증보험은 제3자인 보험사가 바로 보증금을 가입자에게 돌려주고, 대신 채무자에게 구상권을 행사합니다. 임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위한 최고의 방법입니다.

 

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