재건축초과이익환수제란?/재개발 조합원 자격은?/재개발과 재건축이란?

재건축이란? 재개발이란?

 

한동안 뜸했던 재건축 또는 재개발의 열기가 다시 뜨거워지고 있습니다. 재건축과 재개발은 엄연히 다릅니다. 만약 재개발 또는 재건축을 노리고 낙후지역으로 이사를 준비중인 분이 계시다면 어떤 것이 본인에게 유리한지 먼저 파악하시는 게 좋습니다. 재건축이나 재개발 모두 그 구역에 있던 낡은 건물들을 철거하고 신축아파트를 짓는다는 점에서 결과는 똑같아 보이지만, 여러모로 다릅니다.

 

재건축과 재개발 모두 ‘도시 및 주거 환경 정비법’(약칭 도정법)의 적용을 받습니다. 법률에 의하면 정비기반시설이 열악한 지역의 도시기능을 회복하기 위해 주택과 도시경관을 재정비하는 것을 재개발이라고 합니다. 한편 재건축은 정비기반시설이 양호하지만 매후 노후화되어 있어 낡은 주거공간을 허물고 주택을 다시 지을 필요성이 있을 때 시행되는 것을 말합니다. ▶ 주로 재개발은 공공사업성격이 강하고 재건축은 민간사업이 수익을 추구하는 성격이 강합니다. 

 

재개발/재건축 조합원 자격은?

 

▶ 만약 내가 살고 있는 곳이 재개발이 들어간다면 토지나 건물 중 하나만 소유하고 있어도 조합원 자격이 주어집니다. 즉, 재개발 지역에 집은 없어도 주차장을 소유하고 있다면 조합원이 될 수 있습니다. ▶ 반면 재건축의 경우는, 토지와 건물 모두 소유하고 있어야 조합원 자격이 주어집니다. 만약 낡은 공동주택 한 호를 소유하고 있다고 할 때, 실수로라도 대지권에 대한 등기가 안되어 있다면, 조합원 자격에서 탈락할 수도 있습니다. 

 

또한,  재개발의 경우 재개발지구로 선정됨과 동시에 본인이 조합원이 될지말지를 선택할 수 없고, 요건이 맞으면 무조건 조합원이 됩니다. 그러나 재건축의 경우에는 조합원이 될지말지를 선택할 수 있습니다.

 

 

 

재건축초과이익환수제란?

재건축의 경우 재건축초과이익환수제의 적용을 받습니다만, 재개발의 경우에는 적용받지 않습니다. ▶ 재건축초과이익환수제란 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익에 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만 원 이상 개발 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 따라서 투자처로는 적합하지 않을 수 있습니다. 재건축은 사업시행전에 안전진단을 통과하지 못하면 시행될 수 없는데 반해, 재개발은 안전진단이 불필요합니다. 

 

재개발이든 재건축이든 리스크는 존재합니다. 재개발구역으로 지정되었다가 해제되는 경우도 매우 흔합니다. 일몰제의 적용을 받아 조합설립인가 또는 사업계획 승인등을 완료하지 못해 무산되는 경우도 있습니다. 게다가 사업기간이 오래 걸리기 때문에 중도에 투자금을 회수할 시, 손해가 발생할 수도 있습니다. 

 

지역주택조합의 장점과 위험성

 

간간히 그 지역에 전입해 있는 무주택자나 소형 주택 소유자들이 직접 조합을 만든 경우, 이를 지역주택조합이라고 하는데요. 이를 통한 조합이 직접 사업체를 선정하여 아파트를 짓게 되는데, 이러한 경우에는 임대주택 의무비율도 없고, 토지 확보나, 시행사의 수익성 등 각종 비용이 들어가지 않기 때문에 일반 아파트보다 분양가가 저렴하다는 장점이 있습니다. 그러나 그만큼 리스크가 매우 높습니다. 중간에 무산되는 일도 많고, 추가분담금이 발생할 수도 있습니다.  일단 조합원으로 쉽게 들어갔다가 나중에 발 뺄 때, 손해로 힘들어 질 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 

 

이렇게 해서 재개발/재건축 조합원 자격을 갖추면 입주권이 주어집니다.

그럼 다음 포스팅에서는 입주권과 분양을 해서 받게되는 분양권의 차이점을 비교해 보도록 하겠습니다.

입주권과 분양권 차이는?/입주권과 분양권 취득세, 양도소득세 차이?

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