입주권과 분양권의 취득세와 양도소득세는?/입주권과 분양권모든것!!

입주권이란? 분양권이란?

 

재개발/재건축 조합원 자격을 갖추면 입주권이 주어집니다. 입주권이란 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 분양권은 청약을 통해 당첨이 된 자가 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. ▶ 입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 같지만, 세금 또는 전매제한 기간 등에서 차이가 많이 납니다. 단기 투자를 할 지 장기 투자를 할지, 아니면 실 거주를 할지 여부에 따라 분양권을 사는 게 유리할지, 입주권을 사는게 유리할 지 잘 생각해보셔야 합니다. 

 

 

분양권과 입주권의 차이점

 

분양권은 주택으로 보지 않지만, 입주권은 주택으로 봅니다. 만약 내가 다주택자라면 분양권을 사는 것이 유리하겠죠. 반면 내가 무주택자라면 입주권을 선택하는 것이 바람직합니다. 입주권은 동호수 배정에 유리합니다. 시행사가 조합원에게 좋은 동호수를 선분양하기 때문입니다. 그외에도 입주권을 가진 사람들에게 시공사가 다양한 혜택을 제공하기도 합니다. 

 

그러나 입주권을 사고싶어도 살 수 없는 경우가 있습니다. 투기과열지구에 있는 조합원은 그 조합원지위양도가 금지되기 때문에 팔수도 없고, 살수도 없습니다. 그 시기는 재건축의 경우에는 조합설립인가 후이고, 재개발의 경우는 관리처분인가 후가 됩니다. 그 이후로는 입주권을 사고 팔 수 없습니다. 그 이후에 내가 그 지역 조합원의 토지와 건물을 샀다고 할지라도, 입주권은 주어지지 않고, 다만 현금청산자가 되어, 그 감정가를 지급받을 수 있을 뿐 입니다. 매우 손해겠지요. 

 

분양권도 마찬가지로 매매 제한이 있습니다. 청약에 당첨되어 분양권에 당첨되었을지라도, 분양가 상한제가 적용되는 지역, 투기과열지구, 조정대상지구 순으로 전매제한 기한이 점점 길어집니다. 청약 당첨이 되었을 지라도, 해당 지역의 전매 제한 기한이 얼마인지 잘 보고 들어가셔야 합니다.

 

 

 

취득세는 입주권보다는 분양권

분양권은 토지소유자를 시행자로 보고, 입주권은 토지소유자를 조합원으로 봅니다. ▶ 분양권을 소유한 사람은 권리만 소유한 것으로 보기 때문에 분양권 소유 시점에는 어떠한 등기권리를 갖지 않고 있다가, 건물 완공 후에 건물과 토지(대지권)를 동시에 등기합니다. 그러나 ▶ 입주권은 이미 토지소유자로 등기는 되어 있으므로, 아파트 완공 후에 건물은 신규로 등기하게 됩니다. 이처럼 입주권은 어떤 대상에 대한 소유권으로 인정하는 데 반해, 분양권은 권리에 불과하고, 실제로 내가 취득한 분양권에 해당하는 토지는 시행사가 소유한 것으로 보기 때문에 분양권을 매매로 취득한다고 하여도 취득세를 부과하지 않는 것입니다. 그래서 분양권 취득시점에는 취득세를 부과하지 않다가, 아파트 완공 후에 등기하면서 취득세를 부과하는 것입니다.

 

입주권을 매매로 취득하려는 사람은 취득세를 두 번 내게 됩니다. 실질적으로는 조합원으로부터 그 부동산을 매수하는 것이므로, 매수 시점에 이에 대한 취득세를 냅니다. 몇년 후에 재건축 아파트가 완공된 후 그 아파트에 대한 취득세가 또 부과됩니다.      

 

만약 보유하고 있는 주택을 매각할 때, 별도로 입주권과 분양권 둘 중 하나를 가지고 계신 분이라면, 분양권을 가진 분이 더 유리합니다. 주택 매각시 양도소득세를 내야하는 것은 알고계시죠? 분양권과 달리 입주권은 1주택으로 간주하기 때문에,  양도소득세 비과세대상이 아니게 되고, 게다가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 다주택보유자로 보고, 양도소득세가 중과세 될 수 있습니다. 게다가 장기보유특별공제에서도 배제될 수 있습니다.    

 

양도소득세는 분양권보다는 입주권

 

분양권이나 입주권 둘 중 하나를 매각한다고 하면, 입주권이 상대적으로 유리합니다. 입주권이 분양권에 비해서 유리한 세율을 적용하기 때문이죠. 세법에서는 분양권이나 입주권은 보유기간에 따라 다른 양도세율을 적용합니다. 단기간 보유한 뒤 매각하는 경우 높은 세율을 적용하는데, 이 '단기간'이라는 개념은 분양권과 입주권이 서로 다릅니다. ▶ 분양권은 보유기간 2년 미만을 단기보유로 판단해 40~50%를 세율로 양도소득세를 계산합니다. 입주권은 보유기간 1년 미만을 단기 보유로 판단합니다. 그래서 입주권을 취득한 날로부터 1년 이상이면 최소한 6%까지 세율을 낮출 수도 있습니다.

 

▶ 분양권은 2년 이상 보유했더라도, 그 부동산이 조정대상지역에 소재한 것이라면 보유기간을 불문하고 50%를 적용합니다.  반면, 1년 이상된 입주권은 지역에 상관없이 양도세율이 적용됩니다. 즉, 입주권을 매각 시, 조정대상여부와는 상관없이 양도소득세가 중과세되지 않습니다. 

 

만약 매각할 입주권을 관리처분계획 인가 이전에 취득했다면 관리처분계획인가일까지의 보유기간에 대해 장기보유특별공제까지 받을 수 있게 됩니다. 결국 다주택 보유자가 보유한 기존 주택이 재건축이 진행되어 관리처분계획인가로 입주권으로 변경되면 양도소득세와 관련한 불이익이 사라진다고 보시면 됩니다.

 

재건축과 재개발의 차이?/조합원 자격/재건축초과이익환수제란?

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