전세금 인상한도는 얼마일까!?/전세에서 월세로, 전월세 전환율 알아보기!

주택임대유형 중 전세는 한국에만 있는 유일한 거주형태라고들 이야기합니다.

전세로 살고 있는 비중도 우리나라 전체 인구의 반 이상일 정도로 흔한데요.

보통은 2년인 주택임대차계약의 갱신 이전, 집주인이 전세금 1억을 올려달라고 한다면,올려줘야 할까요?   

오늘은 임대차보호법에서 정하는 전세금 인상한도에 대해서 알아보겠습니다. 

 

임대차보호법에서 정하는 전세금 인상한도

▶ 주택임대차보호법에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다는 묵시적 갱신에 대한 조항이 있습니다. 그러니, 집주인이 아무말이 없으면, 그냥 계시면 됩니다. 그러나 갑자기 전세금을 올려달라고 한다면 얘기가 달라지겠죠?

 

▶ 주택임대차보호법 제7조에는 '당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있'다고 되어 있습니다. 그러나 여기에 아래와 같은 단서 조항이 있죠.

 

다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

이 대통령령으로 정하는 기준이란, 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)에 상세하게 표시되어 있습니다.

 

제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

즉, 종전의 보증금이 1억 원이었다면, 증액한도는  5백만 원을 초과할 수 없습니다.

 

 

 

전세에서 전월세로 전환한다면?

최근, 집 값 안정과 더불어 종전 2년이었던 임대차계약기간을 5년으로 늘릴 것이라는 예측보도가 있었는데요. 더이상 부동산의 시세차익을 거두기 어려워지면서 전세 공급이 줄어들고, 전월세 물량이 확대될 것이라는 전망이 우세합니다. 만약, 집주인이 전세보증금을 반으로 줄여줄테니, 월세를 100만원씩 내라고 하면 어떻게 해야할까요? 

 

전세가 많은 한국에서는 집없는 서러움을 안고 살아가는 임차인들을 보호하기 위한 법안도 잘 마련되어 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환시 산정률의 제한)에서는 전월세로 전환시 그 월세에 대해서도 임대인 마음대로 증액할 수 없도록 제한 규정을 두고 있습니다. 

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제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는

그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

 

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

 

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

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위 대통령령으로 정하는 비율이란 주택임대차보호법 시행령 제9조

(월차임 전환 시 산정률)에 다음과 같이 정하고 있습니다.

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제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다. 

 

만약 1억 1천2백만 원의 전세금으로 거주중일 때, 이 중 1천2백만 원을 월 단위의 차임으로 전환한다고 하면,

 

1천2백만 원 x 연 1할=120만 원(연) 

120만 원 / 12개월= 100,000원(월)

 

1천2백만 원 x (3.5% + 1.25%) = 570,000원(연)

570,000원 / 12개월 = 47,500원(월)

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월세로 전환될 1천2백만 원을 12달로 나누면,  월세가 1백만 원이 됩니다. 결론은, 이 월세 1백만 원에 위 산정률 중 낮은 금액인 47,500원을 가산한 1,047,500원이 임대인이 받을 수 있는 최대 월세가 되는 셈입니다.

전세보증보험 가입조건과 필요서류/HUG, 서울보증보험 비교분석!!

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