주택담보대출 DSR이란?/DSR 계산기, DSR,DTI 꼭 집고 넘어가자!

주택담보대출 DSR 순차 도입 2023년 전면 시행

 

DSR이란? DSR의 등장 배경은?

 

DSR이란 LTV, DTI와 마찬가지로 주택담보대출시 그 한도를 정하는 대출 규제의 한 종류입니다.

 

금융기관들은 대출을 실행할 때, 회수할 수 있을지를 심사합니다. 심사 기준에는 신용등급과 소득을 확인하는데, 이렇게 은행에서 신용등급과 소득으로 계산하는 소득 대비 대출 원리금이 DTI 입니다. 만약 DTI로만 따지면 내가 신용등급과 소득이 높다면 A금융기관에 대출이 있어도 이자만 갚고 있다고 가정하여 B금융기관에서 추가 대출을 할 수 있습니다. 하지만 실상 A금융기관에 상환하고 있는 원리금이 월소득의 70~80%라면 내가 B금융기관에서 심사를 통과하여 추가 대출을 받는다고 할지라도 실제 상환 능력은 부족할 가능성이 높게 됩니다.

 

사실 그간에는 거치식 대출이나 대출 만기 연장이 너무 흔했기에 DTI로만 따져도 괜찮은 상황이었습니다. 하지만 급증하는 가계 부채를 정부에서 리스크로 인식하고 DTI를 통한 은행의 대출 방식에 제동을 걸기 시작한 것입니다. 따라서 금융기관에서는 분할 상환식 대출이 많아지고 있는 추세입니다. 이처럼 원리금을 같이 갚아나가는 방식의 대출의 비중이 높아지면서 금융기관 측에서도 DTI보다는 실제 회수 가능성을 보수적으로 심사하는 DSR 방식을 도입하고 있는 것입니다.

 

DSR DTI 계산식

 

DTI=(주담대 원리금 상환액 + 기타부채 이자상환액)/연소득

 

DSR=(주담대 원리금 상환액 +기타부채 원리금 상환액)/연소득

 

금융계산기

 

DSR 단계적 도입안(2023년 7월 전면화)

그간 DSR은 개인별이 아니라 금융기관 별로 평균 40% 선을 맞추도록 해왔습니다만, 앞으로는 개인별(차주별) 기준으로 순차 변경됩니다.  2021. 4. 29. 금융위원회에서 발표한 가계부채 관리방안에 따르면 2021년부터 2023년까지 대출 신청인의 상환 능력 범위 내에서 대출하는 DSR 중심으로 취급하도록 단계를 밟아갈 것이라고 밝혔습니다. 2023년 7월부터는 대출 신청인 단위 DSR이 전면적으로 시행될 예정이며, 종전의 금융기관별 DSR 규제는 이제 점진적으로 개인별 DSR로 전환된다고 합니다.

 

‘차주’란 대출 신청인을 말하며, ‘총 대출액’의 판단 기준은 원칙상으로는 가계의 모든 대출의 합으로 보시면 됩니다. 소득 이외에 상환재원이 있는 대출(전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출)은 제외하며, 한도 대출의 경우에는 한도액을 대출액으로 계산합니다.

 

 

 

DSR 적용 제외되는 대출

 

개별 차주를 단위로 하는 DSR을 적용에서 제외하는 경우는 세 가지 입니다. 첫째, 소득외 상환재원이 인정되는 전세자금대출과 예적금담보대출, 보험계약대출 등입니다. 둘째, 서민을 위한 금융상품이나, 정부 지차체 차원의 협약 대출, 재해 지역 긴급 대출 등의 정책적 목적의 대출도 적용에서 제외됩니다. 셋째, 300만원 미만의 소액대출이라 적용해도 그 실익이 크지 않은 경우입니다.

 

DSR 산정 시 만기 적용 방식의 변화

 

종전에는 DSR 산정 시 원리금분할상환식의 주담대는 실제 만기를 적용해 왔으나, 신용대출은 10년으로 적용해 왔습니다. 따라서, 실제적인 상환 능력을 반영할 수 있도록, 2021년 7월부터 DSR 만기 산정 시 신용대출은 10년이 아니라 7년으로 하향됩니다. 또, 2022년 7월에는 신용대출 만기를 5년으로 단계적으로 하향된다고 합니다. 단, 특정한 분할상환구조를 갖는 신용대출에 한해서는 실제 만기를 DSR 산정 만기로 적용한다고 합니다.

 

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