초보자를 위한 법원 부동산 경매, 입찰부터 낙찰까지 경매 과정은?

이 글은 법원 부동산 경매에 대해 처음 배우시는 분들을 위해 작성되었습니다.

 

법원 부동산 경매의 특징

 

온비드 공매와는 달리, 온라인 상에서 입찰이 불가능합니다. 법원 부동산 경매는 법원의 경매 법정에서 진행됩니다. 입찰 하려면 제한 시간 안에 기일입찰표를 작성하여 입찰함에 넣어야 합니다. 대리인을 통하여 입찰할 수 있습니다만, 대리인에게 본인의 인감증명서와 인감도장일 날인된 기일입찰표와 위임장, 그리고 입찰보증금을 맡겨야 합니다.

 

법원 부동산 경매 과정

 

경매 물건을 찾고 검색하는 일련의 과정에 대해서는 이미 알고 계실거라고 가정하고 작성하겠습니다. 만약 경매 물건을 찾는 방법을 모르신다면 예전에 올린 포스팅을 참고하시면 됩니다. (글 하단 링크 참고) 

 

1 . 매각기일 확인        

 

염두에 두신 물건이 있다면, 해당 경매 물건을 대법원 법원경매정보 사이트에 가셔서 사건번호를 입력하고 조회하신 후, 매각기일을 조회합니다. 유의할 점은 매각기일 바로 전날에라도 다시 조회해보아야 한다는 것입니다. 경매 물건은 경매기일 당일에도 경매 신청의 취하 등의 사유로 인해 해당 매각기일에 매각이 진행되지 않는 경우가 매우 빈번하게 일어납니다. 법원까지 헛걸음 하실 수 있으니, 해당 물건의 매각 기일 전날에도 반드시 경매 진행 여부를 확인하고 가시길 권합니다.

위 사진처럼 관심 물건의 사건번호를 입력하면 해당 물건의 기일 내역을 조회하실 수 있습니다. 이 물건에 입찰하고자 한다면 경 혹시 취하신청서가 접수되지는 않았는지 문건/송달내역도 한 번 확인해 보시면 좋습니다.

 

2. 경매 참석 전 준비물

 

▶ 입찰자 본인이 참석하는 경우

본인 신분증, 본인 도장(인감도장 아니어도 됨), 입찰보증금

 

▶ 입찰자를 대리하는 사람이 참석하는 경우

대리인의 신분증, 입찰자의 인감증명서, 입찰자의 인감도장이 날인된 기일입찰표와 위임장, 입찰보증금

 

▶ 입찰자가 법인이고 법인의 대표이사가 참석하는 경우

법인등기부 등본, 법인 인감 도장, 대표이사의 신분증, 입찰보증금    

 

▶ 입찰자가 법인이고 법인의 대리인(직원)이 참석하는 경우

법인등기부 등본, 법인 인감도장, 법인 인감증명서, 대리인의 신분증, 입찰보증금

 

▶ 입찰자가 법인이고 법인의 대표가 공동대표이사 2인인데 둘다 참석한 경우

법인등기부 등본, 법인 인감 도장들, 공동대표이사들의 신분증, 입찰보증금

 

▶ 입찰자가 법인이고 법인의 대표가 공동대표이사 2인인데 그 중 한 명만 참석한 경우

법인등기부 등본, 참석한 공동대표이사 1인의 법인 인감 도장, 불참한 공동대표이사 1인의 법인 인감 증명, 불참한 공동대표이사 1인의 인감도장이 날인된 기일입찰표와 위임장, 입찰보증금

 

▶ 하나의 경매 물건에 다수가 공동 입찰하며 모두 출석한 경우

본인들의 신분증, 공동입찰자들의 도장(인감 아니어도 됨), 입찰보증금

 

▶ 하나의 경매 물건에 다수가 공동 입찰하였으나, 공동 입찰자들의 대리인만 참석한 경우

대리인의 신분증, 공동입찰자들의 인감증명서, 공동입찰자들의 인감도장이 날인(및 간인)된 기일입찰표와 공동입찰자 신고서 및 공동입찰자 목록과 위임장, 입찰보증금

 

▶ 하나의 경매 물건에 다수가 공동 입찰하였으나, 공동 입찰자 중의 한 명이 다른 공동 입찰자들을 대리하여 참석한 경우

공동 입찰자 본인 겸 대리인의 신분증과 도장, 불참한 공동 입찰자의 인감증명서, 불참한 공동입찰자의 인감 도장이 날인(및 간인)된 기일입찰표와 공동입찰자 신고서 및 공동입찰자 목록과 위임장, 입찰보증금

 

* 준비물 주의할 점

 

▶ 입찰보증금을 준비하실 때, 입찰할 가격(본인이 쓰는 금액)의 10%가 아니라, 최저매각가격의 10%를 준비하시면 됩니다. 맞춰서 수표를 준비해 가는 것이 좋습니다. 만약 최저매각가격이 323,450,000원이면 32,345,000원 수표를 맞춰달라고 은행 측에 이야기하시면 은행에서 이 금액에 맞춰서 수표를 발행해 줍니다. 보증금 봉투에 넣기 전에 사건 번호와 연락처를 적어 이서하시고 넣으시면 혹시 모를 분실에 대비하실 수 있습니다. 만약 잘 몰라서 입찰금액을 350,000,000원으로 하고, 보증금을 35,000,000원으로 하셨다면, 대부분은 남은 잔금 2,655,000원을 그 자리에서 거슬러 줍니다. 만약 거슬러 줄 금액이 너무 큰 경우에는 경매가 끝난 이후에 계좌 이체 해주기도 합니다. 그러니, 애초에 거슬러 받을 거 최저매각가격의 10%금액을 원 단위까지 맞춰서 수표로 가져오시는 편이 서로 편합니다.

 

▶ 법인 입찰 시, 법인등기부 등본은 열람용 안되고, 제출용(3개월 이내 발급한 것)만 가능합니다.

 

▶ 기일입찰표와 위임장, 공동입찰자 목록 등의 서식은 법정 서식을 사용하셔야 합니다.(법정 서식은 대법원 법원경매정보 사이트>경매 지식>경매 서식 에서 다운받으실 수 있습니다.

 

▶ 직인 및 간인은 원본 및 효력을 입증하기 위한 목적이니, 인감증명서와 대조하여 다름이 없도록 분명하게 날인하시기 바랍니다.

 

 

 

3. 제한 시간 내에 입찰함에 투입

 

종종 입찰 마감 시한에 임박해 와서, 대기중에 입찰 시간이 지났으니, 입찰 접수 해달라고 생떼를 쓰시는 분들도 있습니다. 제시간에 와서 입찰한 분들은 어디 안가고 다 경매 법정에 계시면서 눈을 동그랗게 뜨고 불합리한 부분이 없는지 감시합니다. 늦은 분들까지 다 입찰할 수 있도록 해준다면 한도 끝도 없고, 제 시간에 입찰한 분들이 항의를 하면 그날의 경매 절차가 모두 지연되거나 중지됩니다. 그러니 부디 제한 시간 내에 여유있게 가셔서 투찰하시기 바랍니다.

 

4. 개찰 결과 청취

 

경매법정에서는 봉함했던 입찰함을 열고, 일일히 입찰표를 개봉하여 사건번호 순서대로 정리하여개찰을 진행합니다. 입찰자들의 편의를 위해 입찰 경쟁이 제일 심한(입찰자가 제일 많았던) 사건번호부터 개찰을 진행하는 곳도 있습니다. 어쨌든, 이때는 모두 입을 다물고 귀를 쫑긋 세워야 합니다. 본인이 낙찰자라면, 도장과 신분증을 준비해서 나갈 준비를 하시고요. 안타깝게 떨어졌다면 도장과 신분증을 준비해서 보증금을 회수할 준비를 하시면 됩니다. 보증금을 회수하면서 본인이 작성한 기일입찰표에 보면 보증금 회수 영수했다는 곳에 날인을 하셔야 됩니다.(대다수는 미리 도장 날인을 해 둡니다.)     

 

5. 낙찰되었다면, 기일입찰조서에 날인하고 입찰보증금 납입 영수증 수령

 

기일입찰조서는 경매 결과를 기록한 공적인 문서입니다. 낙찰자가 날인한 후에 해당 사건의 경매 기록에 함께 철하여 보관되므로, 낙찰자가 가져가는 문서는 아닙니다. 낙찰자는 입찰보증금 영수증과 안내문 정도를 받습니다.   

 

6. 낙찰 받지 못했다면, 입찰보증금 회수

 

직원이 이름을 부르면 나가서 신분증을 보여주고 입찰 보증금을 회수하시면 됩니다. 기일입찰표 상에 회수 영수인이 누락되었다면 도장을 찍어야 하니 도장도 준비해 가셔야만 합니다.   

 

※ 다음 포스팅에서는 기일입찰표 작성 방법과 낙찰 이후의 과정에 대해 상세히 포스팅하겠습니다.

 

법원 부동산 경매 방법 및 절차는?/대법원 법원경매정보 매물 찾는 법?

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